 |
Huslejen er ikke længere eneste konkurrenceparameter. Lejerne bedømmer også den produktivitet og trivsel, som bygningen skaber for brugerne. Facilities Management’s kerneopgave er at skabe tid og trivsel for brugerne af bygninger med optimale fysiske rammer og services. Bygningsejere, der anvender Facilities Management aktivt, får derfor væsentlig mere værdi af deres bygninger.
Optimal bygningsdrift bør være mantraet for enhver professionel bygningsejer og den aktuelle opbremsning i økonomien er med til at understrege at optimal bygningsdrift kan være forskellen mellem succes og tvangsauktion.
At optimal bygningsdrift er nøglen til økonomisk succes er en gammel sandhed, der blev dokumenteret i 1998 af The Royal Academy of Engineering, England (RAENG). Gennem et omfattende studie af totaløkonomien for kontorbygninger har RAENG opgjort ratioen for levetidsomkostningerne til 1:5:200. Ifølge RAENG er opførelses- omkostningerne (”Construction cost”) basis index 1. Vedligehold og drift (”Maintenance and building operation cost”) er index 5, mens personaleomkostninger mv. til de personer, der anvender bygningen (”Business operation cost”) er opgjort til index 200.
Så for hver gang man bruger kr. 100,- til opførelsen, vil drift og vedligehold i husets levetid koste kr. 500,-. Lønomkostninger mv. til brugerne af huset vil derimod være hele kr. 20.000,-. Det vil altså sige, at der er behov for fokus på andet og mere end opførelse, drift og vedligehold. Kan bygningsejeren forbedre husets produktivitet for brugerne er det 40 gange mere værd end optimering af bygningsdriften.
Ikke kun teknik, men også services
Nogle bygningsejere er alene udlejere og har derfor kun fokus på bygningsdrift og vedligehold. Men optimal bygningsdrift er andet og mere end klimaskærm og tekniske installationer. Det er i høj grad også optimal arealanvendelse og service til bygningens brugere.
Facilities Management (FM) handler netop at anvende fysiske rammer og services som et ledelsesmæssigt og strategisk redskab. Et redskab der understøtter kerneforretningen, skaber bedre produktivitet og trivsel for medarbejderne, så organisationens mål nås.
For bygningsejere, der også selv anvender huset, eller som har skabt en forretning som full-service udlejere, er det at skabe fremragende fysiske rammer og services essentielt for forretningens succes.
Medarbejderne er virksomheden
Udgangspunktet for denne tænkning er erkendelsen af, at Karl Marx fik ret, da han krævede at ”arbejderne skal besidde produktionsapparatet”. I vores videnssamfund er det ikke længere jorden eller råvarerne, der er de væsentligste produktionsfaktorer.
De væsentligste produktionsfaktorer er vores viden, vores evne til innovation og muligheder for samarbejde. Derfor: Medarbejderne er virksomheden.
Uden medarbejdere fungerer virksomheden ikke. Og jo bedre medarbejderne har det - jo bedre virksomhed. Medarbejderne skal derfor (også) have optimale fysiske rammer og services for at fremme trivsel, innovation, videndeling og opnåelse af resultater.
Disse rammer kommer ikke af sig selv - der skal en indsats til. Det er her Facilities Management bidrager med viden og erfaring med optimal bygningsdrift og servicering.
Facilities Management skaber merværdi
For ”Maintenace and building operation cost” kan FM bidrage med mange gode løsninger der er billige i drift, har stor holdbarhed og lave vedligeholdelsesomkostninger.
For ”Business operation cost” kan Facilities Management bidrage med megen værdiskabende viden og erfaring i hvorledes indretning, anvendelse og services (så som reception, kantine, intern rokering, mødefaciliteter, office-supply og sikkerhed) til brugerne af bygninger kan optimeres.
I mit daglige virker oplever jeg, at virksomheder, der tager Facilities Management alvorligt, enten med ekstern rådgivning eller med egen FM-afdeling får væsentlig mere værdi ud af Facilities Management-funktionen, end hvis det blot er endnu en arbejdsopgave hos ejendomsadministratoren.
Mere fokus på værdiskabelse end på omkostninger
Ofte sammenligner vi bygningerne ved at bedømme husleje og driftsomkostninger pr. kvadratmeter. Med ovenstående ratio vil vi i endnu højere grad fremover også forholde os til omkostninger for anvendelsen, hvor man bedømmer den produktivitet og den trivsel, som bygningen skaber for brugerne af bygningen.
Så ønsker man som bygningsejer at sikre, at man kan tilbyde bygninger, hvor brugerne har succes, hvor de trives og deler viden, er Facilities Management med sikkerhed en del af svaret.
Artikel bragt i Erhvervsmagasinet huset nr. 5, juni 2009